2.5 Ermittlung des Beleihungswertes für Immobilien nach dem Ertragswertverfahren

Automatische Berechnung

2.5 Ermittlung des Beleihungswertes für
Immobilien nach dem Ertragswertverfahren

*Begriffe und Felder enthalten Zusatzinformationen, die beim Darüberfahren mit der Maus erscheinen (vgl. auch Erläuterungen).

Objekt:

Nachhaltig erzielbare Jahreskaltmiete

EUR

Risikoabschlag für
gewerbliche Objekte: ¹⁾

EUR

Bewirtschaftungskosten: ²⁾

EUR

Grundstücksreinertrag

EUR

Bodenwertverzinsung:

Bodenwert
EUR ³⁾

Liegenschafts-
zinssatz ⁴⁾

EUR

Gebäudereinertrag

EUR

Vervielfältiger ⁵⁾

Gebäudeertragswert

EUR

Bodenwert

EUR

Ertragswert

EUR

zu 1)
Der Risikoabschlag beträgt je nach Schwierigkeit der Weitervermietung zwischen 10% und 25%.

zu 2)
Die Bewirtschaftungskosten werden meist pauschal mit 15% - 30% angesetzt, es sei denn, dass
individuell höhere vorhanden sind.

zu 3)
Der Bodenwert entspricht beim Kauf eines Grundstückes i. d. R. dem Kaufpreis, ansonsten kann
er nach den von den Gutachterausschüssen festgestellten Bodenrichtwerten ermittelt werden.

zu 4)
Der Liegenschaftszins beträgt:

bei Mietwohngrundstücken 5,5% bis 6%
bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken 3,5% bis 4,5%
bei gemischt-genutzten Grundstücken bis 50% Gewerbeanteil 5,5% bis 6,5%
bei gemischt-genutzten Grundstücken über 50% Gewerbeanteil 6% bis 7%
bei Geschäftsgrundstücken in Citylagen 7% bis 8%
bei vielseitig nutzbaren Gewerbegrundstücken 6,5% bis 7,5%
bei Industriegrundstücken 7,5% bis 9%

zu 5)
Der Vervielfältiger ist anhand der unten stehenden "Vervielfältiger-Tabelle" zu ermitteln.
Dabei ist derselbe Zinssatz wie der Liegenschaftszinssatz zu verwenden.

nach oben

Vervielfältiger-Tabelle


	Zinssatz in %
	3,50	4,00	4,50	5,00	5,50	6,00	6,50	7,00	7,50	8,00	8,50	9,00
1	0,97	0,96	0,96	0,95	0,95	0,94	0,94	0,93	0,93	0,93	0,92	0,92
2	1,90	1,89	1,87	1,86	1,85	1,83	1,82	1,81	1,80	1,78	1,77	1,76
3	2,80	2,78	2,75	2,72	2,70	2,67	2,65	2,62	2,60	2,58	2,55	2,53
4	3,67	3,63	3,59	3,55	3,51	3,47	3,43	3,39	3,35	3,31	3,28	3,24
5	4,52	4,45	4,39	4,33	4,27	4,21	4,16	4,10	4,05	3,99	3,94	3,89
6	5,33	5,24	5,16	5,08	5,00	4,92	4,84	4,77	4,69	4,62	4,55	4,49
7	6,11	6,00	5,89	5,79	5,68	5,58	5,48	5,39	5,30	5,21	5,12	5,03
8	6,87	6,73	6,60	6,46	6,33	6,21	6,09	5,97	5,86	5,75	5,64	5,53
9	7,61	7,44	7,27	7,11	6,95	6,80	6,66	6,52	6,38	6,25	6,12	6,00
10	8,32	8,11	7,91	7,72	7,54	7,36	7,19	7,02	6,86	6,71	6,56	6,42
11	9,00	8,76	8,53	8,31	8,09	7,89	7,69	7,50	7,32	7,14	6,97	6,81
12	9,66	9,39	9,12	8,86	8,62	8,38	8,16	7,94	7,74	7,54	7,34	7,16
13	10,30	9,99	9,68	9,39	9,12	8,85	8,60	8,36	8,13	7,90	7,69	7,49
14	10,92	10,56	10,22	9,90	9,59	9,29	9,01	8,75	8,49	8,24	8,01	7,79
15	11,52	11,12	10,74	10,38	10,04	9,71	9,40	9,11	8,83	8,56	8,30	8,06
16	12,09	11,65	11,23	10,84	10,46	10,11	9,77	9,45	9,14	8,85	8,58	8,31
17	12,65	12,17	11,71	11,27	10,86	10,48	10,11	9,76	9,43	9,12	8,83	8,54
18	13,19	12,66	12,16	11,69	11,25	10,83	10,43	10,06	9,71	9,37	9,06	8,76
19	13,71	13,13	12,59	12,09	11,61	11,16	10,73	10,34	9,96	9,60	9,27	8,95
20	14,21	13,59	13,01	12,46	11,95	11,47	11,02	10,59	10,19	9,82	9,46	9,13
21	14,70	14,03	13,40	12,82	12,28	11,76	11,28	10,84	10,41	10,02	9,64	9,29
22	15,17	14,45	13,78	13,16	12,58	12,04	11,54	11,06	10,62	10,20	9,81	9,44
23	15,62	14,86	14,15	13,49	12,88	12,30	11,77	11,27	10,81	10,37	9,96	9,58
24	16,06	15,25	14,50	13,80	13,15	12,55	11,99	11,47	10,98	10,53	10,10	9,71
25	16,48	15,62	14,83	14,09	13,41	12,78	12,20	11,65	11,15	10,67	10,23	9,82
26	16,89	15,98	15,15	14,38	13,66	13,00	12,39	11,83	11,30	10,81	10,35	9,93
27	17,29	16,33	15,45	14,64	13,90	13,21	12,57	11,99	11,44	10,94	10,46	10,03
28	17,67	16,66	15,74	14,90	14,12	13,41	12,75	12,14	11,57	11,05	10,57	10,12
29	18,04	16,98	16,02	15,14	14,33	13,59	12,91	12,28	11,70	11,16	10,66	10,20
30	18,39	17,29	16,29	15,37	14,53	13,76	13,06	12,41	11,81	11,26	10,75	10,27
31	18,74	17,59	16,54	15,59	14,72	13,93	13,20	12,53	11,92	11,35	10,83	10,34
32	19,07	17,87	16,79	15,80	14,90	14,08	13,33	12,65	12,02	11,43	10,90	10,41
33	19,39	18,15	17,02	16,00	15,08	14,23	13,46	12,75	12,11	11,51	10,97	10,46
34	19,70	18,41	17,25	16,19	15,24	14,37	13,58	12,85	12,19	11,59	11,03	10,52
35	20,00	18,66	17,46	16,37	15,39	14,50	13,69	12,95	12,27	11,65	11,09	10,57
36	20,29	18,91	17,67	16,55	15,54	14,62	13,79	13,04	12,35	11,72	11,14	10,61
37	20,57	19,14	17,86	16,71	15,67	14,74	13,89	13,12	12,42	11,78	11,19	10,65
38	20,84	19,37	18,05	16,87	15,80	14,85	13,98	13,19	12,48	11,83	11,23	10,69
39	21,10	19,58	18,23	17,02	15,93	14,95	14,06	13,26	12,54	11,88	11,28	10,73
40	21,36	19,79	18,40	17,16	16,05	15,05	14,15	13,33	12,59	11,92	11,31	10,76
41	21,60	19,99	18,57	17,29	16,16	15,14	14,22	13,39	12,65	11,97	11,35	10,79
42	21,83	20,19	18,72	17,42	16,26	15,22	14,29	13,45	12,69	12,01	11,38	10,81
43	22,06	20,37	18,87	17,55	16,36	15,31	14,36	13,51	12,74	12,04	11,41	10,84
44	22,28	20,55	19,02	17,66	16,46	15,38	14,42	13,56	12,78	12,08	11,44	10,86
45	22,50	20,72	19,16	17,77	16,55	15,46	14,48	13,61	12,82	12,11	11,47	10,88
46	22,70	20,88	19,29	17,88	16,63	15,52	14,54	13,65	12,85	12,14	11,49	10,90
47	22,90	21,04	19,41	17,98	16,71	15,59	14,59	13,69	12,89	12,16	11,51	10,92
48	23,09	21,20	19,54	18,08	16,79	15,65	14,64	13,73	12,92	12,19	11,53	10,93
49	23,28	21,34	19,65	18,17	16,86	15,71	14,68	13,77	12,95	12,21	11,55	10,95
50	23,46	21,48	19,76	18,26	16,93	15,76	14,72	13,80	12,97	12,23	11,57	10,96
51	23,63	21,62	19,87	18,34	17,00	15,81	14,76	13,83	13,00	12,25	11,58	10,97
52	23,80	21,75	19,97	18,42	17,06	15,86	14,80	13,86	13,02	12,27	11,60	10,99
53	23,96	21,87	20,07	18,49	17,12	15,91	14,84	13,89	13,04	12,29	11,61	11,00
54	24,11	21,99	20,16	18,57	17,17	15,95	14,87	13,92	13,06	12,30	11,62	11,01
55	24,26	22,11	20,25	18,63	17,23	15,99	14,90	13,94	13,08	12,32	11,63	11,01
56	24,41	22,22	20,33	18,70	17,28	16,03	14,93	13,96	13,10	12,33	11,64	11,02
57	24,55	22,33	20,41	18,76	17,32	16,06	14,96	13,98	13,12	12,34	11,65	11,03
58	24,69	22,43	20,49	18,82	17,37	16,10	14,99	14,00	13,13	12,36	11,66	11,04
59	24,82	22,53	20,57	18,88	17,41	16,13	15,01	14,02	13,15	12,37	11,67	11,04
60	24,94	22,62	20,64	18,93	17,45	16,16	15,03	14,04	13,16	12,38	11,68	11,05
61	25,07	22,71	20,71	18,98	17,49	16,19	15,05	14,06	13,17	12,39	11,68	11,05
62	25,19	22,80	20,77	19,03	17,52	16,22	15,07	14,07	13,18	12,39	11,69	11,06
63	25,30	22,89	20,83	19,08	17,56	16,24	15,09	14,08	13,19	12,40	11,70	11,06
64	25,41	22,97	20,89	19,12	17,59	16,27	15,11	14,10	13,20	12,41	11,70	11,07
65	25,52	23,05	20,95	19,16	17,62	16,29	15,13	14,11	13,21	12,42	11,71	11,07
66	25,62	23,12	21,01	19,20	17,65	16,31	15,14	14,12	13,22	12,42	11,71	11,07
67	25,72	23,19	21,06	19,24	17,68	16,33	15,16	14,13	13,23	12,43	11,71	11,08
68	25,82	23,26	21,11	19,28	17,70	16,35	15,17	14,14	13,24	12,43	11,72	11,08
69	25,91	23,33	21,16	19,31	17,73	16,37	15,19	14,15	13,24	12,44	11,72	11,08
70	26,00	23,39	21,20	19,34	17,75	16,38	15,20	14,16	13,25	12,44	11,73	11,08
71	26,09	23,46	21,25	19,37	17,78	16,40	15,21	14,17	13,25	12,45	11,73	11,09
72	26,17	23,52	21,29	19,40	17,80	16,42	15,22	14,18	13,26	12,45	11,73	11,09
73	26,25	23,57	21,33	19,43	17,82	16,43	15,23	14,18	13,27	12,45	11,73	11,09
74	26,33	23,63	21,37	19,46	17,84	16,44	15,24	14,19	13,27	12,46	11,74	11,09
75	26,41	23,68	21,40	19,48	17,85	16,46	15,25	14,20	13,27	12,46	11,74	11,09
76	26,48	23,73	21,44	19,51	17,87	16,47	15,26	14,20	13,28	12,46	11,74	11,10
77	26,55	23,78	21,47	19,53	17,89	16,48	15,26	14,21	13,28	12,47	11,74	11,10
78	26,62	23,83	21,50	19,56	17,90	16,49	15,27	14,21	13,29	12,47	11,74	11,10
79	26,68	23,87	21,54	19,58	17,92	16,50	15,28	14,22	13,29	12,47	11,75	11,10
80	26,75	23,92	21,57	19,60	17,93	16,51	15,28	14,22	13,29	12,47	11,75	11,10
81	26,81	23,96	21,59	19,62	17,94	16,52	15,29	14,23	13,30	12,48	11,75	11,10
82	26,87	24,00	21,62	19,63	17,96	16,53	15,30	14,23	13,30	12,48	11,75	11,10
83	26,93	24,04	21,65	19,65	17,97	16,53	15,30	14,23	13,30	12,48	11,75	11,10
84	26,98	24,07	21,67	19,67	17,98	16,54	15,31	14,24	13,30	12,48	11,75	11,10
85	27,04	24,11	21,70	19,68	17,99	16,55	15,31	14,24	13,30	12,48	11,75	11,10
86	27,09	24,14	21,72	19,70	18,00	16,56	15,32	14,24	13,31	12,48	11,75	11,10
87	27,14	24,18	21,74	19,71	18,01	16,56	15,32	14,25	13,31	12,48	11,75	11,10
88	27,19	24,21	21,76	19,73	18,02	16,57	15,32	14,25	13,31	12,49	11,76	11,11
89	27,23	24,24	21,78	19,74	18,03	16,57	15,33	14,25	13,31	12,49	11,76	11,11
90	27,28	24,27	21,80	19,75	18,03	16,58	15,33	14,25	13,31	12,49	11,76	11,11
91	27,32	24,30	21,82	19,76	18,04	16,58	15,33	14,26	13,31	12,49	11,76	11,11
92	27,37	24,32	21,83	19,78	18,05	16,59	15,34	14,26	13,32	12,49	11,76	11,11
93	27,41	24,35	21,85	19,79	18,06	16,59	15,34	14,26	13,32	12,49	11,76	11,11
94	27,45	24,37	21,87	19,80	18,06	16,60	15,34	14,26	13,32	12,49	11,76	11,11
95	27,48	24,40	21,88	19,81	18,07	16,60	15,35	14,26	13,32	12,49	11,76	11,11
96	27,52	24,42	21,90	19,82	18,08	16,60	15,35	14,26	13,32	12,49	11,76	11,11
97	27,56	24,44	21,91	19,82	18,08	16,61	15,35	14,27	13,32	12,49	11,76	11,11
98	27,59	24,46	21,92	19,83	18,09	16,61	15,35	14,27	13,32	12,49	11,76	11,11
99	27,62	24,49	21,94	19,84	18,09	16,61	15,35	14,27	13,32	12,49	11,76	11,11
100	27,66	24,50	21,95	19,85	18,10	16,62	15,36	14,27	13,32	12,49	11,76	11,11

Erläuterungen

Die Tabelle soll Ihnen helfen, die Wertansätze für Immobilien, wenn Sie diese nicht von Ihrer Bank erhalten, hilfsweise selber einigermaßen realistisch nach den Bewertungsmethoden der Banken einschätzen zu können. Gleichzeitig können Sie damit auch die konkrete Bewertung Ihrer Bank hinterfragen.

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